Urbanismo se paga?

Na incorporação do edifício B32, falamos muito a respeito de “inserção urbana” e de “elementos simbólicos”. Horas de discussões apaixonadas sobre a compra de uma rua sem saída e uma praça aberta, sobre uma baleia de aço inox falando do sonho de uma cidade melhor. Uma conversa estranha no meio imobiliário, mais acostumado a falar de taxa de vacância e custo de construção. Achávamos importantes esses assuntos.  Buscávamos compreender se existe um significado econômico, e empresarial, para esses conceitos distantes dos usuais “metros quadrados de locação”. O B32 serviu de plataforma de discussão dessas propostas de difícil quantificação.

Sempre cruzo com algum “investidor inteligente” que insiste em me ensinar como tudo deve ser quantificável, para ser projetado em um cash flow descontado do qual se extrairá, além da Taxa de Retorno Interna (TIR), todas as respostas.  Nessas avaliações “técnicas”, precisas até a décima casa decimal, não haveria como quantificar “design” ou conceitos imprecisos como “integração urbana e espaço públicos”. E se não são quantificáveis, não deveríamos executá-los, pois seriam decisões sujeitas a considerações subjetivas, o que significaria navegar sob os ventos do capricho, inaceitável para um incorporador profissional. Análise precisa seria apenas aquela resultante de mais ou menos metros quadrados e da taxa de locação, tudo medido “matematicamente” pela ubíqua TIR, suprassumo da objetividade na gestão de negócios imobiliários.

A questão é – há valor econômico nesses itens que, apesar de “intangíveis”, podem ser bem caros? São investimentos ou despesas? Haveria retorno? Ou, como o título deste texto questiona, e sob a perspectiva de uma incorporação imobiliária, – Urbanismo se paga?  Não é fácil responder, mas vale a pena tentar.

O que faz o valor do metro quadrado de um prédio valer mais, ou menos? Podemos dizer que seu valor seria definido por seus atributos concretos, sem trocadilho, entre os quais:

1. Localização – São todos aqueles atributos inerentes ao endereço, fator exógeno ao prédio em si, tais como potencial de acessibilidade, logística, entorno público ou privado e imagem ou prestígio do local.  Afeta fortemente o valor do imóvel.

2. Configuração do Espaço – São os atributos da qualidade e funcionalidade do espaço e sua atratividade para o potencial usuário; i.e., qualidade dos materiais e construção, a funcionalidade do espaço com área por laje, pé direito, capacidade de vagas na garagem, espaços complementares etc.

3. Configuração das Especificações Técnicas – São atributos tais como qualidade maior ou menor das instalações de energia, ar-condicionado, sistema de transporte vertical, etc…

No entanto, além destes três aspectos, ou talvez entremeados neles, existem outros, de uma natureza mais abstrata, de difícil quantificação, mas que, no final, influem de forma bem concreta no valor do prédio.

O Design arquitetônico ao criar beleza, essa elusiva qualidade de agradar aos sentidos, é um dos fatores mais impactantes de qualquer imóvel. O design molda formas e texturas capazes de irradiar valores, ideias ou marcas e, igual a um artista genial, faz a obra “falar”, faz o prédio “te dizer algo”, sem deixar, ao mesmo tempo, de atender as necessidades de espaço e conforto. Uma implantação urbana, que integre com a cidade, tem um poderoso apelo simbólico, reforçando localização, identidade e pertencimento. Uma obra de arte em um espaço público, ao cativar a imaginação das pessoas, certamente fortalece a legibilidade daquele espaço como endereço. A certificação LEED, critério bastante tangível, mas que transmite uma ideia abrangente, e às vezes, difícil de conter em uma definição precisa – a sustentabilidade–, é uma precondição de análise para muitos inquilinos. Atributos intangíveis se mesclam a outros objetivos, para criar um dos aspectos mais importantes na valorização dos ativos imobiliários – a diferenciação.

Elie Horn, talvez o maior empresário do mercado imobiliário atual, é famoso por sua perspicácia empresarial e capacidade de rapidamente adaptar-se às mudanças no ambiente de negócios, quem sabe a razão de seu sucesso. Em momentos de inflexão, sempre exclama, com aquela sua entonação oxítona característica, – “o mundo mudou, o mundo mudou”. Realmente, o mundo mudou e continua mudando.

Hoje, software vale mais do que hardware, ideias valem mais do que bens físicos. Muitas empresas possuem marcas que valem mais do que todo seu ativo imobilizado. O aplicativo Uber, zero de hardware, imóvel ou fábrica, vale quase tanto quanto a General Motors ou a Ford. Imensas “flagship stores” são instaladas nos pontos comerciais mais caros do mundo mais para “vender conceitos e estilo de vida” do que vender produtos. No mundo atual, “meaning is the new Money”. Pessoas anseiam por significado em suas vidas, para além de bens materiais, e o anseio delas é também o anseio dos inquilinos dos prédios de escritórios.

É por tudo isso que um prédio não é só vidro, aço e concreto. É design, é imagem, é cidade, contexto urbano e endereço. Alguns prédios, nem todos é verdade, possuem essa dimensão abstrata, simbólica, e são valorizados por isso.  “Mas como isso se reflete na conta do banco?” – Pergunta nosso cético “investidor inteligente”.

Se os inquilinos valorizam aqueles atributos, para si e para suas empresas, eles irão pagar aluguéis proporcionalmente maiores ou, no mínimo, irão migrar de prédios piores (sem aqueles atributos) para prédios melhores (com) – como parte da chamada fuga para qualidade (flight to quality, no jargão do setor). A força de atração desses atributos certamente irá incrementar a demanda do espaço, que por sua vez, no encontro com a curva de oferta, vai gerar aluguéis maiores e mais presentes.

Esses aluguéis, quando contratados, irão gerar um fluxo de receitas ao longo de alguns anos. O valor do prédio é resultante desse fluxo. Os investidores adotam um desconto simplificado – na assunção de um cash flow permanente – dividem o aluguel anual pela taxa de retorno anual que aceitariam para carregar aquele ativo em sua carteira. O resultado é o valor do prédio. É dessa interação competitiva de investidores e do fluxo de aluguéis que resulta no preço o prédio.

Interessante observar que no mercado residencial a valoração dos imóveis é mais afetada pela demanda de aquisição do que de locação, destino de pequena parcela do estoque de imóveis residenciais. Além disso, ser dono da casa própria tem conotações sociais e culturais acima de razões puramente econômicas, de investimento e renda. Ocorre, portanto, uma menor correlação entre o preço e o aluguel, pois resultam de demandas e ofertas mais ou menos independentes. É por isso que o nosso mercado residencial inverte a equação quando fala “quero 0,5% de aluguel no meu apartamento”.  Ou seja, o aluguel é derivado do preço do imóvel e não o inverso como no mercado de escritórios. Os proprietários não utilizam a locação para definição do preço de seus imóveis.

Em edifícios de escritórios, o preço do ativo será dado pelo fluxo de aluguéis e sua taxa de desconto, e aquele valor irá variar conforme variarem as taxas de desconto – Cap. Rate, no jargão dos que gostam de parecer entendidos. Um aluguel anual descontado à uma taxa de 10% ao ano (aa) resultará em certo valor; caso a taxa de desconto seja reduzida para 5% aa, o resultado será o dobro. Mesmo fluxo de aluguéis, distintos preços.

E o que define essa taxa de desconto? Além dos fatores primordiais como as taxas de juros vigentes no mercado financeiro, risco, etc., serão os atributos do ativo, tangíveis ou intangíveis, que definirão a taxa de desconto a ser aceita. Quanto maior a atratividade dos investidores em relação àquele imóvel, maior sua aceitação por menores taxas de desconto. Mais uma vez no jargão – “Trophy Properties”, ou propriedades troféu, únicas, são vendidas a taxas de capitalização menores.

Resumindo, aqueles itens intangíveis, como design e integração urbana, vão ensejar um menor cap. rate e consequentemente um maior valor. Ou seja, dentro de certo cenário financeiro, superadas certas características tangíveis básicas, o valor do ativo será afetado pelos aspectos intangíveis do imóvel. E, aqueles gastos em design e urbanismo, mesmo que de difícil mensuração, talvez sejam os gastos que, proporcionalmente, propiciem a maior taxa de retorno.

Como diria o grande Elie Horn — “o mundo mudou”.  Realmente tudo está mudando e para ser perspicaz no mercado imobiliário de hoje, teremos que investir em diferenciação, em design, em atributos simbólicos e, principalmente, em integração urbana. Contrariando o maniqueísmo dos menos perspicazes ou o cinismo dos mais presunçosos, a feliz conclusão é – investir em urbanismo se paga, e é bom para cidade sem deixar de ser bom para o investidor. Seria o chamado Ganha/Ganha. Ganha o investidor, ganha a cidade, e ganhamos todos nós.

Assim, caro colega incorporador, apesar do nosso mercado ser de “imóveis” e de “sólidos” ativos, não fica bem para você ser um “sólido cabeça dura, imóvel no tempo”. Lembre-se o mundo mudou, mude você também. Faça um bom negócio, invista na cidade!